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阅读 742 次 商品房空置对资源耗费的影响

摘要:本文就我国商品房空置问题进行研究。用净现值的思想对商品房空置对资源耗费进行了简单量化,以2009年的商品房均价为基础,分析了以后十年的资源耗费。研究发现商品房空置是对我国资源的巨大浪费,空置年限越长,资源耗费越严重。...

商品房空置对资源耗费的影响

王玉洲   潘莹

(陕西省建筑科学研究院,陕西 西安,710082

    1、空置的定义

    1.1国外对空置的解释

    空置一词来源于西方,是指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租或出售的状态。美国联邦统计局的指标解释中,将空置定义为“在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住宅”。出现下列两种情况的住宅也视其为空置:一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅时,该套住宅视为空置;另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住宅(即第二套住宅)也视为空置。

    1.2国内对空置的解释

    目前我国房地产统计中的空置商品房,是指报告期末己竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积,包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。从这个定义可以看出,我国住宅市场中的空置指的是没有交易过的新房,不包括旧房屋的空置(即中国的住宅市场空置仅仅指新建商品房的空置),也不包括增量房屋中非房地产开发企业建设的房屋,并以面积为统计单位。

    随着房地产业的快速发展和市场条件的变化,空置面积的定义和内涵也不断修正。国家住建部、国家发改委、国家统计局己发出通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在l年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。修订后的空置面积指标,分类比以前是进了一步。

   1.3国内外空置指标的差异

   比较国内外有关部门关于“空置”的解释,在定义上是基本一致的,但国内外空置指标对房地产市场运行状况的反映和衡量却存在较大的差异。目前国内对房地产空置的统计,基本上停留在房地产开发阶段(或生产及流通阶段),而未体现在消费及使用阶段。这一点可以从《房地产开发统计报表制度》的实际操作反映出来(仅反映开发企业未售出或租出的房屋数量,而未反映存量市场的空置情况)。与这种情况相比较,国外目前的空置指标,实际上反映的是房地产存量市场的运行状况,体现的是房地产的实际使用状况。

    2、我国商品房空置现状及成因分析

    2.1我国商品房空置的现状

    2005年开始,我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积,但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况,同时,商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小,这就导致了商品房空置面积的严重扩张。截至20073月底,全国商品房空置面积为1.26亿平方米,同比增长2.7%。其中,空置商品住宅6900万平方米,下降1.2%20087月份,全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%。从以上数据可以看出,我国空置商品房居高不下。空置造成了资源的极大浪费。

    2.2我国商品房空置特点

    2.2.1空置住宅所占比重大。我国商品房开发中,满足人们居住功能的住宅商品房是房地产开发的主体。相应的,在空置商品房中,占比重大的同样是住宅商品房。据统计资料,空置商品房中住房所占比重为50%左右。

    2.2.2住宅商品房空置多数存在设计、功能、环境等方面的不足。

    2.2.3住宅商品房空置表现为产品结构不均衡的空置,属于结构性空置。

    2.3我国商品房空置原因分析

    2.3.1商品房有效需求不足

    经济学上的需求定义为消费者愿意且能够购买的商品。那商品房需求就是消费者愿意且能够购买的房屋。这一定义包含了两个不可或缺的部分——意愿和购买力,而这才能真正影响房地产市场供求的有效需求。商品房是指经政府有关部门批准、由房地产开发经营公司开发的、建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。其中,住房需求占商品房需求的70%左右。根据收入的多少,人群可分为高收入人群和中低收入人群,这两类人群自身特点的不同导致了住房需求的不同。作为高收入者,对住房有完全的支付能力,但根据边际效用递减原则,高收入人群为改善住房条件而扩大住房面积、购买高档住房的意愿是随着住房舒适度的提高而递减的,并最终趋于平稳同时其人口基数小,形成的住房有效需求有限。而对于中低收入者,住房需求是刚性需求,但其缺乏支付能力。综合而言,两类人群都缺乏有效需求,这是产生空置住房的根本原因。对于办公楼和商业营业用房,也存在着同样的问题。

    2.3.2房地产业的迅速扩张

    房地产开发速度过快,没有为合理布局产业结构留下足够的时间;房地产商投资时系统化、整体化、可持续化的意识淡漠,导致供过于求及供求不符。高档商品房的过度开发与中低商品房相对旺盛的需求是近年来最为突出的矛盾,这必然导致很多高档商品房的闲置。

    2.3.3待销房、滞销房、积压房的存在

    对于开发周期一般要1~3年的开发项目来说,1年的投资回收期是正常的,所以待销房属于合理的空置。但滞销房和积压房属于目前市场无法消化的商品房,是应当予以重视的空置房。导致房屋滞销甚至积压的原因可能是房屋功能不健全,户型结构不合理,所处地理位置偏远、交通不便,住宅区环境或配套设施不理想等等。

    3、商品房空置对资源耗费理论

    3.1帕累托理论

    帕累托改进是指从社会效益的角度出发,如果改变既定的资源配置状况使得至少有一个人的状况变好,而没有使任何人的状况变坏,则认为这种资源配置状态的变化是好的;否则是坏的。帕累托最优是指如果对于某种既定的资源状态,所有的帕累托改进均不存在,即在该状态上,任意改变都不可能使至少一个人的状况变好而又不使任何人的状况变坏,则这种资源配置状态为帕累托最优。

    在我国目前的商品住宅市场,一方面是大量的住宅空置,一方面是广大急需购买的居民。大量空置的商品住宅,占据着数额庞大的银行资金,影响了国民经济的健康持续发展。而居住又是关系国计民生的大事,如果不能很好地解决,必然会引起社会动荡和诸多社会问题。就目前我国来看,按照帕累托标准,商品住宅的空置显然没有达到资源的最优配置,没有达到帕累托最优状态,因此,对空置的商品住宅需要进行帕累托改进,以求达到资源的优化配置。

    3.2功能闲置理论

    所谓“功能闲置”是指商品房在开发建设时设计的功能,在系统投入使用后没有得到应用的现象。商品房的空置是对建筑资源、土地资源的功能“放弃”,商品房一旦达到设计年限或法律规定年限,商品房被拆除,造成资源浪费。

    4、商品房空置对资源耗费的简单量化

    4.1评价指标体系选择

    4.1.1指标选取原则

    商品房空置对资源耗费有多方面的因素,本文采用基于基点时刻的净现值来表述对资源耗费的简单量化,并采用下列指标来进行衡量:NPV、折旧、基准收益率、全国商品房单位售价。

    4.1.2指标的说明

    (1)NPV。不考虑商品房的升值,运用2009年的全国住宅均价来定出商品房时点价值,即商品房的市场公允价值;

    (2)折旧。税法规定:税法对固定资产规定了最低折旧年限。自200811日起施行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定:第六十条,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产计算折旧的最低年限如下:(一)房屋、建筑物,为20年;由此可见,税法对房屋、建筑物规定了最低折旧年限为20年。根据相关规定,房屋折旧是50年折旧完毕,就是说1年2%折旧率。折旧方法为直线折旧法,折旧年限十年(年数过多风险越大,可靠度越低);

    (3)基准收益率。全国平均基准收益率2.25%不考虑通货膨胀对商品房市场价值变动的干扰,即现有时点的市场公允价值代表了商品房的价值;

    (4)全国商品房单位售价。根据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示,2009年全国商品房平均价格为每平方米4474元。

    4.2评价方法确定

    本文采用市场公允价值等量作为商品房的资源的规定,并基于基点时刻的净现值来表述对资源耗费的简单量化,运用资金的时间价值将各年空置商品房单位售价折现到基点时刻来简单阐述资源的耗费程度。

    4.2.1基本公式

    基点NPV=商品房占用的社会资源年折旧额=空置商品房的资源消耗=(商品房资产原值-预计残值+清理费用)/该类固定资产的使用年限每年资源消耗=年折旧额/(1+in i全国平均基准收益率

    4.3实证分析

    本文采用2009年的全国商品房平均单位售价每平方米4474元来表示基点的NPV,用房屋折旧是50年折旧完毕,就是说1年2%折旧率,全国平均基准收益率2.25%,来计算2009后以后十年空置对资源的耗费。

基点NPV4474=商品房占用的社会资源年折旧额=空置商品房的资源消耗=(商品房资产原值-预计残值+清理费用)/该类固定资产的使用年限=4474-0-0)/50=89.4元每年资源消耗=年折旧额/(1+in =年折旧额/(1+2.25%n i全国平均基准收益率=2.25%

商品房空置资源消耗计算表

年数n

空置年n

NPV(元)

折旧(r=25%

每年资源消耗(元)

资源消耗叠加()

2009

0

4474

0

0

0

2010

1

4386.6

89.4

87.4

87.4

2011

2

4301.1

89.4

85.5

172.9

2012

3

4217.5

89.4

83.6

256.5

2013

4

4135.7

89.4

81.8

338.3

2014

5

4055.7

89.4

80.0

418.3

2015

6

3977.5

89.4

78.2

496.5

2016

7

3901

89.4

76.5

573

2017

8

3826.2

89.4

74.8

647.8

2018

9

3753

89.4

73.2

721

2019

10

3681.4

89.4

71.6

792.6

 
 资源消耗叠加占NPV百分比表

年数(n

空置年数n

NPV(元)

每年资源消耗(元)

资源消耗叠加()

资源消耗叠加占NPV 百分比(%)

2009

0

4474

0

0

0

2010

1

4386.6

87.4

87.4

1.95

2011

2

4301.1

85.5

172.9

3.86

2012

3

4217.5

83.6

256.5

5.73

2013

4

4135.7

81.8

338.3

7.55

2014

5

4055.7

80.0

418.3

9.35

2015

6

3977.5

78.2

496.5

11.10

2016

7

3901

76.5

573

12.81

2017

8

3826.2

74.8

647.8

14.50

2018

9

3753

73.2

721

16.12

2019

10

3681.4

71.6

792.6

17.72

                                           

    4.4实证结果

    由表可以看出商品房十年的空置时间所造成的资源耗费对于初始价值是很大的一部分(792.6/4474=17.72%);这说明每平方米消耗的社会资源中,社会商品房空置对资源的消耗比重是很大的,若以中国商品房市场的规模来说,整个中国商品房的空置对社会资源的浪费更是巨大。

    5、结 论

    本文论述了我国商品房空置的情况,并采用净现值来简单量化空置房的资源耗费,说明我国商品房的空置现象是对我国资源的巨大浪费,我国房地产市场还处在一个比较低的水平,因此,在我国房地产业节约资源消耗的空间很大。只要制定相应的对策。如政府通过建立适合我国国情的住房供应体系、土地供应制度,控制供给总量,从而实现宏观调控;同时发展租赁市场,结合廉租房供应体系的建立,积极消化空置住宅,中国的房地产业必将取得巨大的经济效益和社会效益,并为国民经济的发展和人民生活水平的提高做出巨大贡献。

(本文来源:陕西省土木建筑学会   文径网络风险项目投资中心:刘红娟 尹维维 编辑  刘真 文径 审核)

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