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阅读 735 次 浅谈房地产项目成本控制的关键

摘要:房地产的项目成本控制就是在开发项目实施的各个阶段,对项目成本进行有效地预测、组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平,降低工程成本,实现目标利润,创造良好经济效益的过程。...

浅谈房地产项目成本控制的关键

陕建集团第六建筑工程有限公司--------杨榕

    随着我国经济的大力发展,人民生活水平的显著提高,房地产事业得到蓬勃发展。中国与世界接轨,政府号召“放开小区”,房地产又迎来新的机遇和挑战。

    新形势下,要求房地产应以市场为导向,向市场提供质量尽可能高,功能尽可能完善,科技、绿色、智慧的产品和服务,增大投资,不可避免。同时,房地产商在激烈的竞争中还要力求发展,争取利润最大化,那么,房地产项目成本控制的提升就显得尤为重要,迫在眉睫。

    房地产的项目成本控制就是在开发项目实施的各个阶段,对项目成本进行有效地预测、组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平,降低工程成本,实现目标利润,创造良好经济效益的过程。本文从以下几个方面阐述房地产项目成本控制的关键。

    一、项目决策阶段

    研究资料表明,项目决策阶段影响项目造价的可能性为30%~75%,而在实施阶段影响项目造价的可能性只有5%~25%,可见,控制项目成本的关键是在项目决策阶段。

    房产开发商在拿到项目后,先要依据政策、法规、市场调研等做出项目的可行性研究分析,确定项目的功能、规模,样式、布局等,简言之,就是给项目定位,明确知道要什么。生产产品就是要销售,迎合市场就可以走俏,就可以快速回收资金,就可以节约成本。正确的决策是良好的开端,是成功的一半。房地产开发商应在这个阶段苦下功夫,有能力的自己组织团队做策划,没经验的可以采用公开招标的形式,吸引有资质有实力优秀的设计单位依据项目自身特征和实际情况,进行适合的方案的设计。结合技术、概算进行多方案选择、比较,优化,最终确定合理、优秀、高质量的方案。最忌有的开发商,为缩短建设周期和减少贷款利息,不惜牺牲方案设计和优化的过程,在没有方案设计的前提下直接进入施工图的设计。没有统筹,没有方向,想到哪改到哪,以至于今天确定的明天就又要调整。这些其实并没有减少造价,反而会带来许多消极的影响,减少经济和社会效益,得不偿失。

    二、设计阶段

    选择优秀的设计团队是开发好产品节约成本的基本保障。好的施工图造出的产品结构合理,经济适用,科学绿色,智慧舒适。设计者要从本项目的实际出发,依托地形、环境、气候、人文等潜心设计,而不是生搬硬套,东拼西凑。图纸一旦设计定型,工程量也就基本确定,建筑成本也就大致不差一二了。所以开发商一定要在这个阶段确定好设计任务书,要求设计院从生活便利的角度出发,合理科学的安排户型,从市场需求的角度出发,适量恰当的选择面积,从健康环保的角度出发,优质高能的采用材料,从轻质节能的角度出发,限额限量的配比计算。这样用心设计的建筑产品不仅结实耐用、美观大方、造价合理、极少变更,而且最主要是经济实惠,起到控制成本的作用。

    三、招投标阶段

    这个阶段对房地产商来说能影响造价的就是工程量算的准不准,清单项目列的全不全,人材机市场价摸得透不透,消耗量定额套的合适不合适,费用取的对不对。所以选择正规有实力有经验的造价咨询公司至关重要。控制好钢筋、砼、措施费、单方造价等各项指标,避免超算、漏算。多吸引有资质有经验口碑好的承包企业来投标,从中选择合理低价的企业施工。另外合同的拟定不可小觑,凡是施工过程中能预料到的情况都要在合同中明示,主要对大宗材料的价格波动,工程量的核对,暂定材料价的预测,另行分包项目的配合做出约定,规避风险,力保成本在可控限额内不增加。

    四、施工及结算阶段

    施工和结算过程就是执行合同的过程,这个过程变更和签证越少,越有利于成本控制。开发商的重点就是协调好各承包商的配合和交叉。施工前,做好图纸会审工作,将图纸隐形问题提早发现,提早解决,为以后顺利施工和结算打好基础。

    通过对房地产项目以上几个阶段成本控制的关键进行浅略的剖析,希望能为房地产项目健康的运作,提高成本控制的能力,获得丰厚的利润起一点作用。

 (本文来源:陕西省土木建筑学会   文径网络风险项目投资中心:雷丹 尹维维 编辑  刘真 文径 审核)
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